재개발 사업비 증액 총회결의, 추가분담금이 바로 확정될까요

총회 통과만으로 조합원별 분담금이 정해지는 것은 아닙니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 재개발 사업이 진행되는 동안 자재비와 인건비가 오르면서 시공사가 공사비 증액을 요구하는 경우가 있습니다. 재개발 사업비 증액 총회결의가 통과되면 조합원으로서는 곧바로 추가분담금이 확정되는 것인지 걱정부터 앞서기 마련인데요.

결론부터 말씀드리면 총회에서 사업비 증액을 의결했다는 사실만으로 각 조합원의 최종 추가분담금 액수가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 총회 의결의 적법성과 관리처분계획, 분담금 산정 구조를 함께 살펴야 하는데요. 오늘은 재개발 사업비 증액 총회결의와 추가분담금 문제를 어떻게 판단하고 대응해야 하는지 안내해 드리겠습니다.

재개발 사업비 증액 총회결의, 통과되면 바로 부담해야 하나요

재개발 사업비 증액 총회결의는 늘어난 정비사업비를 사업에 반영하는 절차이지만, 공사비 증가액과 개별 조합원의 추가분담금은 같은 개념이 아닙니다. 전체 사업비가 증가하더라도 일반분양 수입, 종전자산과 분양예정자산의 평가, 기타 사업수입과 비용 등이 함께 반영되기 때문입니다.

도시정비법상 사업시행계획이나 관리처분계획을 수립·변경할 때 정비사업비가 10% 이상 증가한다면 생산자물가상승률분과 법에서 정한 손실보상액 등을 제외하고 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 요구됩니다.

따라서 단순히 총회가 통과됐다는 사실보다 어떤 계획을 변경하는 총회였는지, 증가율을 어떻게 계산했는지, 필요한 정족수를 충족했는지부터 확인해야 합니다.

재개발 사업비 증액 후 추가분담금은 어떻게 정해질까요

재개발 추가분담금은 늘어난 공사비를 조합원 수로 단순하게 나누는 방식으로 결정되지 않습니다. 분양신청 단계에서도 조합은 분양대상자별 분담금의 추산액을 통지해야 하며, 이후 관리처분계획에서 사업비와 조합원의 부담규모 등이 구체화됩니다.

공사비가 큰 폭으로 올랐다면 비례율이나 예상분담금에도 영향을 줄 수 있습니다. 다만 공사비 중 실제 사업비에 반영되는 부분, 일반분양 수입의 변화, 금융비용 등 다른 항목까지 함께 봐야 정확한 부담 변화를 판단할 수 있는데요. 이때 확인할 자료는 다음과 같습니다.

총회 당시 제시된 예상분담금과 이후 관리처분계획에 반영된 금액의 산정 근거가 일치하는지도 비교해야 합니다.

재개발 사업비 증액 총회결의에 문제가 있다면 어떻게 다투나요

재개발 사업비 증액 총회결의가 필요한 정족수를 충족하지 못했거나 사업비 변경에 중대한 절차상 하자가 있다면 법적으로 다툴 여지가 있습니다. 다만 사업이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 소송 대상과 대응 방법은 달라질 수 있습니다.

특히 관리처분계획이 이미 인가됐다면 총회결의의 무효만 민사소송으로 다투는 것이 적절한 방법이 아닐 수 있습니다. 대법원은 인가된 관리처분계획에 관한 분쟁에서는 관리처분계획 자체를 대상으로 한 행정소송이 필요한 경우가 있다고 판단하고 있습니다.

재개발 추가분담금이 크게 늘었다면 그대로 납부해야 할까요

재개발 추가분담금이 예상보다 크게 늘었다는 사실만으로 납부의무가 없어지는 것은 아니지만, 조합이 통보한 금액을 아무런 검토 없이 받아들일 필요도 없습니다. 사업비 증액 과정과 조합원별 부담 산식이 법과 정관, 관리처분계획에 맞게 적용됐는지 확인할 수 있습니다.

대법원도 정비사업비가 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 줄 정도로 실질적으로 변경됐는지는 사업의 각 단계를 비교해 판단해야 한다고 보고 있습니다. 사업시행계획에서 정해진 사업비와 이후 관리처분계획의 사업비가 어떻게 달라졌는지 등을 살펴보는 방식입니다.

기존 계획과 변경안, 공사비 증액 계약, 사업수지표를 비교해 어떤 항목 때문에 추가분담금이 증가했는지 특정해야 합니다. 근거가 불분명하다면 관련 자료를 확보하는 것이 먼저이며, 조합이 요구한 산정 근거가 불명확하거나 사업비가 크게 달라졌다면 대응이 늦어질수록 이미 인가된 처분을 다시 다퉈야 하는 상황이 될 수 있으므로 사업비 증가액과 책임 주체, 조합원별 부담 기준, 총회결의와 관리처분계획의 적법성을 함께 확인해야 합니다.