안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위하여 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 

부동산과 관련된 법적 분쟁 중 가장 빈번하게 일어나는 것이 바로 '재개발/재건축 사업'과 관련된 법적 분쟁인데요. 

재개발, 재건축 사업은 분쟁의 양상이 기본적으로 매우 복잡하고, 관련 법령의 내용이 매우 어렵다는 특징이 있습니다. 

1. 재개발, 재건축 사건 복잡하고 어렵습니다. 

재개발, 재건축과 관련한 법적 절차는 사업 진행이 전체적으로 어떻게 진행되는지 뿐만 아니라 관련 법리가 어떻게 적용되는지를 정확하게 이해해야 성공적인 결과를 이끌어낼 수 있습니다. 

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사업의 성패를 결정하는 다양한 요소가 있지만, 관리처분계획인가 단계에서 명도절차가 성공적으로 이어지는 것이 매우 중요합니다. 

오늘은 성공적인 사업 진행을 위해 재개발, 재건축 절차를 진행할 때 주의해야 할 사항이 무엇인지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다. 

재개발, 재건축 사업을 쉽게 설명할 때 '헌 집을 주고 새 집을 받는 사업'이라고 이야기를 합니다. 기존에 낡은 주거단지를 허물고 새로운 집을 지은 이후에 조합원들에게 나눠주는 것이 재건축, 재개발 사업인 것입니다. 

사업의 구조가 이와 같은 방식으로 진행이 되기 때문에, 재건축/재개발 사업은 사업 진행에 동의하는 사람과 그렇지 않은 사람들 사이의 갈등이 필연적으로 발생할 수밖에 없습니다. 

전통적으로 재건축/재개발 사업은 큰 수익을 주는 것으로 여겨져 왔는데 사업 진행을 통한 수익을 노리는 사람들은 어떻게든 사업을 빠르게 진행지키고 싶어합니다. 

원하는 사람들이 모여 조합을 구성한 뒤 행정관청의 허가를 받아 관련 절차를 진행하는 방식으로 사업이 진행되는데요. 

재건축, 재개발 사업 진행은 (1) 추진위원회 구성,  (2)조합설립인가, (3) 사업시행계획인가, (4) 관리처분계획인가, (5) 이전고시 및 입주 순으로 진행되는데요. 

보통 (4) 관리처분계획인가 단계에 이르면 재개발, 재건축 사업의 큰 고비는 넘긴 것으로 이해를 하는데 관리처분계획인가 단계에서 넘어야 할 큰 장애물이 있습니다. 

2. 관리처분계획인가 단계에서 명도소송이 본격화 됩니다. 

그것은 바로 조합에 가입되지 않거나 사업 진행에 반대하는 사람들을 이주시키는 절차입니다. 이를 위해서 조합은 재개발, 재건축 명도소송절차를 진행하게 됩니다. 

위에서 말씀드린 것처럼 재개발, 재건축 사업은 기존에 낡은 건축물을 헐고 새로운 주거단지를 조성한는 절차입니다. 

그런데 재개발, 재건축 사업이 이루어지고 있는 단지에 거주하고 있는 사람들을 내보내지 않으면 절차 진행이 불가능합니다. 

재개발, 재건축 명도소송이 중요한 이유가 바로 여기에 있는데요. 조합의 입장에서는 기존 거주자 등을 신속하게 내보내지 않으면 사업 진행이 불가능하게 되어 큰 타격을 입기 때문입니다. 

도시정비법 제81조는 관리처분계획인가가 있게 되면 종전 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물을 사용, 수익할 수 없는 것으로 규정하고 있습니다. 

관리처분계획인가 후 재개발, 재건축 조합은 해당 규정에 의거하여 사업 구역 내에 있는 소유자, 세입자 등에 대한 퇴거절차를 진행할 수 있습니다. 

조합의 입장에서 관리처분계획인가 이후에 진행하는 명도소송은 신속성이 무엇보다 중요합니다. 하지만 실제 관련 절차를 진행해보면 여러가지 어려움들을 많이 만나게 되는데요. 

사업 구역 내의 소유자, 세입자 등이 여러가지 이유를 들어 토지 또는 건물에 대한 명도를 거부하는 경우가 많기 때문입니다. 

토지보상금이나 현금청산금을 받지 못했다는 이유를 들어 인도를 거부하는 경우도 있고, 조합설립인가나 관리처분계획인가가 위법하다는 이유를 들어 인도를 거부하기도 합니다. 

최근에는 몇몇 하급심 판결이 재개발, 재건축 조합이 제기한 명도소송을 이른바 '신의칙 항변'이 타당하다는 것을 이유를 들어 기각하기도 하였습니다. 

이와 같이 재개발, 재건축 사업은 진행과정에서 여러가지 변수를 만나게 되는데, 관리처분계획인가 이후에 명도소송 절차도 마찬가지입니다. 

사업을 진행하는 조합 입장에서는 명도소송 절차를 진행하기 전 법률적 흠결이 없는지 꼼꼼하게 검토해보아야 합니다. 

반대로 명도소송을 당하는 피고 입장에서는 사업 절차에 내재하는 법률상 흠결을 파고들어 좋은 결과를 이끌어내는 것이 충분히 가능합니다. 

3. 재개발, 재건축 명도소송, 전문변호사의 도움을 받으세요.

​재개발, 재건축은 관련 분야를 많이 다뤄보지 않으면 알 수 없는 미묘한 부분이 있는데, 그 미묘한 차이가 소송의 승패를 가르게 되는 경우가 많습니다. 

재개발, 재건축 명도소송 등의 복잡한 법률 문제가 발생했다면 관련 분야를 많이 다뤄본 전문변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다. 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 

재개발, 재건축과 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.