안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련한 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 

부동산과 관련된 법적 분쟁 중 자주 발생하는 것이 바로 '재건축, 재개발'과 관련된 법적 분쟁입니다. 재건축, 재개발을 합쳐서 '도시정비'라고 부르기도 하는데요. 

1. 무수히 많은 법적 분쟁이 발생하는 재개발, 재건축 사업

도시정비사업은 기존의 낡은 건축물을 헐고, 새로운 주거단지를 조성하는 절차입니다. 이를 둘러싸고 다수의 당사자들이 대립을 하기 때문에 분쟁의 양상이 기본적으로 복잡한 측면이 있습니다. 

그 중 재건축 조합원 지위 양도 혹은 승계를 둘러싼 문제들이 자주 발생하고 있는 상황인데요. 오늘은 생각보다 복잡하고 까다로운 재건축 조합원 지위 양도에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다. 

재건축 사업과 재개발 사업의 경우 많은 부분에서 공통점이 있지만, 조합원의 자격 취득에 관한 요건에서는 차이가 있습니다. 

재개발 사업의 경우 사업이 진행 내에 토지등을 소유하고 있는 자는 자동적으로 조합원의 자격을 취득하게 되는데요. 이를 '강제가입제'라고 합니다. 

반면에 재건축 사업의 경우 사업 진행에 동의해 조합원에 가입하겠다고 의사를 표시한 사람만 조합원의 자격을 취득하게 됩니다. 이를 '임의가입제'라고 합니다.

2. 조합원 지위 양도에 관한 문제가 복잡한 이유

재건축 사업에 동의를 하지 않아 조합원이 되지 않거나, 조합원이 되었다고 하더라도 분양신청을 하지 않은 사람들은 현금청산자로 분류가 됩니다. 

그런데 재건축 사업은 완료가 될 때까지 상당한 시간이 걸리고, 사업이 진행되는 동안에 부동산이 매매, 상속, 증여 되는 등의 다양한 상황이 발생할 수 있습니다. 

이 경우 '조합원 지위 양도'의 문제가 발생하게 되는데요. 원칙적으로 소유자의 지위와 조합원의 지위는 분리할 수 없기 때문에, 토지 등 소유자의 지위가 이전되면 조합원의 지위도 이전되는 것이 원칙입니다. 

재건축 사업에 관한 표준정관에는 부동산에 관한 양도, 상속, 증여, 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된다는 내용이 있습니다. 

최근 대법원 판례도 아래와 같이 판시하면 부동산에 관한 권리가 이전되면 조합원 지위도 이전된다는 것을 분명하게 한 바가 있습니다. 

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제40조 제1항 제2호, 제3호, 제129조 등의 규정에 의하면, 도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리·의무도 당연히 이전·승계되고, 사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같은 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서의 지위를 분리하여 양도하는 것은 상정할 수 없다(대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결).

부동산에 관한 매매, 상속, 증여 등으로 소유권 이전이 발생한 경우, 조합원 지위를 적법하게 이전받기 위해서는 변경신고 등의 절차를 진행해야 합니다. 

매매, 증여, 상속 등으로 부동산에 관한 소유권을 이전받은 사람은 종전 소유자와 조합원 지위 승계에 관한 약정을 체결하고, 해당 사실을 조합에 신고해야 합니다. 그리고 조합은 조합원의 변경에 관한 사항을 관할관청에 신고하게 됩니다.

3. 도시정비법의 내용을 꼼꼼하게 검토해야

일반적인 경우 부동산에 관한 권리가 이전되는 경우 일체로 조합원의 지위가 양도되기 때문에 이에 대한 변경신고절차를 진행하는 것 이외에 특별히 문제가 될 것은 없습니다. 

하지만 도시정비법 등이 조합원의 지위 양도에 관해 일정한 제한을 가해지는 경우를 규정하고 있기 때문에 때때로 이와 관련된 복잡한 법적 분쟁이 발생하고 있습니다. 

특히나 도시정비법은 투기과열지구 내에 조합원 자격을 취득하는데에 일정한 법적 제한을 가하고 있습니다.

관련 조문이 매우 복잡하게 구성되어 있어 이해하기가 쉽지 않으실텐데요. 정리를 하면 투기과열지구 내에 있는 부동산의 경우 조합설립인가 이후부터는 조합원 지위 양도가 불가능합니다. 

다만 (1) 이혼, (2) 상속, (3) 1세대 1주택자가 소유기간 10년, 거주기간이 5년 이상인 경우, (4) 해외 이주, (5) 경/공매 낙찰, (6) 사업지연와 같은 예외적인 경우에서는 조합원의 지위 양도가 가능합니다.  

최근 투기과열지구 내에 위치해 재건축 사업이 진행되고 있는 부동산에 경매로 나와 큰 인기를 끌며 상대적으로 고액에 낙찰이 된 사실이 있었습니다. 

해당 부동산의 경우 원칙적으로 조합설립인가를 받아 조합원 지위 이전이 불가능했지만, 경매의 경우에는 예외적으로 조합원의 지위를 양도받을 수 있기 때문에 상대적으로 고액에 낙찰이 이루어진 것입니다.  

4. 재개발, 재건축 전문 변호사의 도움이 필수 

조합원의 지위 양도 가능 여부는 매우 복잡하고 어려운 법률 문제를 발생시킵니다. 수익을 보고자 재건축 사업이 진행되는 구역 내 부동산을 매수했는데, 조합원 지위 양도가 불가능하다면 현금청산자가 되어 손해만 보게 될 수 있습니다. 

또는 상황에 따라 법률적으로 문제가 없음에도 조합정관에 소유권을 이전해도 조합원 지위 양도가 불가능하다는 내용이 있어 불필요한 법적 분쟁이 발생하기도 합니다. 

조합원 지위 양도 등 재건축, 재개발 사업과 관련된 법적 분쟁은 기본적으로 그 양상이 매우 복잡하기 때문에 경험이 풍부한 전문변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다. 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 

재개발, 재건축과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다. 

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