안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

생각보다 큰 금액을 투자하여 사업을 시작했는데 불과 몇 년 지나지 않은 상황에서 철거를 할 것이니 이번 계약을 끝으로 상가를 비워달라고 요구 해온다면 적잖이 당황스러울 수밖에 없습니다. 수천~수억 원의 권리금까지 지급하고 임차한 분들이라면 단기간에 투자한 금액을 제대로 회수하지도 못한 상황일텐데요. 임대차 계약기간 중 재건축을 이유로 퇴거 공문을 받게 된다면 어떻게 해야할까요?

다행이도 상가임대차법에서는 임차인을 상당히 강하게 보호하고 있기 때문에 자신의 권리를 잘 파악한다면, 불합리한 부분에 대하여 든든한 법적근거를 바탕으로 대응하여 볼 수 있습니다.

1. 꼭 알아야할 세입자 권리

장사를 시작할 때에는 기존 임차인에게 시설 인수의 대가로 지급하는 권리금과 더불어, 인테리어 비용, 보증금 등 생각보다 큰 돈이 들어가게 되는데요. 이를 적절히 회수하기 위해서는 단기간 보다는 장기간 안정적으로 매장을 운영해야할텐데요.

이를 위해서 임차인이 충분히 영업할 수 있도록 상가임대차법은 최초계약일 부터 최장 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 권리를 보장하고 있습니다.

즉, 현재 영업을 시작한지 채 10년이 되지 않았다면 정당한 사유가 없는 한 임대인 측에서 일방적으로 계약해지 통보를 할 수 없는 것이죠.

다만, 이를 잘 활용하기 위해서는 시기에 맞추어 재계약 권리행사를 잘 진행하여야 하는데요. 계약종료 6개월 전부터 1개월 전 까지 재계약 희망의사가 임대인 측에게 도달되어야만 합니다.

2. 재건축은 정당한 사유로 인정이 된다?

임대차 계약기간 중 퇴거 통보받아 임대인 측에게 계약갱신요구권을 행사하겠다고 주장하니, 재건축은 정당한 사유니 일방적으로 해지가 가능하다고 주장해오는 사례도 볼 수 있는데요. 과연 맞는 말일까요?

결론부터 이야기 하자면 반은 맞고 반은 틀린 말이라고 할 수 있습니다. 관련법에서 재건축을 이유로 소유주가 점유회복을 필요로 하는 경우 정당하게 계약갱신을 거절할 수 있는 규정이 마련되어 있기는 하지만, 모든 재개발 재건축이 인정되는 것은 아닙니다.

구체적으로 재건축 퇴거 공문 발송이 가능한 사유는 크게 3가지인데요.

1) 최초계약 당시 공사에 대한 구체적인 계획을 세입자에게 안내한 후 그 계획대로 공사가 진행될 때

2) 안전진단 결과 현저한 안전사고가 우려될 때, 3) 다른법령에 의한 철거 만 인정되고 있습니다.

대부분 안전사고 우려로 인한 재건축을 주장할텐데요. 전문기관을 통한 진단 결과 D등급 이상이 나와야 가능성이 있으며 해당 결과이더라도 보수공사를 통해 계속사용이 가능할 경우 인정되지 않는경우도 있으니 해당 사유로 재건축 퇴거 공문 받으셨다면 적합한 사유가 맞는지 변호사에게 검토를 받아보실 것을 권해드립니다.

3. 정당하지 않은 이유로 퇴거압박을 받고 있다면

주의할 점은 세입자에게 귀책사유가 있는 경우 임대차 계약기간 중 퇴거요청이 정당한 사유로 인정된다는 점입니다. 차임을 3기 이상 연체한 이력이 있거나, 건물주의 사전 승인 없이 무단으로 전대차를 한 경우, 고의로 목적물을 훼손한 경우가 이에 해당하는데요.자신에게 주어진 권리를 잘 행사하고 주장하기 위해서는 관계기간 중 결격사유를 만들지 않아야 합니다.

만약 정당하지 않은 이유로 퇴거 공문을 받았다면 문서의 내용을 꼼꼼하게 확인해보는 것이 좋으며, 상대방 측에게 재계약희망 의사가 있음을 적극적으로 전달하는 것이 좋은데요. 방법은 관계가 없지만 증거로 활용할 수 있도록 서면을 통해 전달하는 것을 추천드립니다.

4. 임차인도 충분히 자신의 권리를 지킬 수 있습니다.

현실적으로 일반인이 상가임대차 관련 법을 완전히 이해하고 활용하기란 쉽지 않습니다. 여전히 임대인은 우위에 있는 경우가 많고, 법 지식이 부족한 임차인을 상대로 압박을 가하는 사례도 적지 않습니다.

하지만 상가임대차법을 잘 활용한다면 임차인도 충분히 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 핵심은 정확한 법적 근거를 알고, 상황에 맞는 대응 전략을 세우는 것이므로 스스로 해결하려하기 보다는 전문가의 조력을 받는 것을 적극적으로 고려해보시기 바랍니다.

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