재건축전문변호사가 알려주는 상가 토지분할소송 대응방법 

​안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 

저희 제이씨엘파트너스는 재건축, 재개발과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계시는 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다. 재건축 사업이 성공하기까지 여러가지 예상치 못한 변수들을 만나게 되는데요. 재건축 사업의 성패는 진행과정에서 만나게 되는 법률 리스크를 얼마나 효율적으로 처리하는지에 달려있습니다. 

오늘은 재건축 사업에서 자주 문제가 되는 상가 소유주들과의 갈등이 커져 토지분할소송이 진행되는 경우 대응방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다. 

재건축전문변호사가 알려주는 상가 토지분할소송 대응방법 

​

1. 재건축 사업에서 상가 소유주들과 갈등이 생기는 이유?

재건축 사업은 신속한 진행이 생명이라고 할 수 있습니다. 그런데 사업 진행 과정에서 상가 소유주들과의 갈등이 불거져 사업 진행에 큰 지장을 받는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 상가 소유주와 아파트를 보유한 조합원들 사이에 이해관계가 첨예하게 대립하기 때문인데요. 상가와의 갈등은 재건축 사업의 신속한 진행을 가로막는 대표적인 걸림돌로 꼽히고 있습니다.

한 기사에 따르면 서울 곳곳에서 지역되는 재건축 사업에서 상가 소유주들과의 갈등으로 사업 진행이 멈춰선 곳이 상당수가 존재한다고 합니다. 서울 강남구에서 진행된 한 재건축 현장의 경우 입주권을 배정받지 못한 상가 소유주가 조합을 상대로 소송을 제기해 대법원까지 간 끝에 상가 소유주가 승소를 했다고 합니다. 

다른 사건에서는 '상가 지분 쪼개기'가 큰 문제가 되고 있습니다. 지분쪼개기는 한 상가를 여러명의 사람이 공유하면서 이에 대한 보상을 요구하기 때문에, 재건축 사업에 큰 문제를 일으킵니다. 

재건축 사업에서 아파트 소유자들은 빠르게 재건축을 진행하면 큰 수익을 내지만, 상가 소유주들은 사업이 진행되는 동안 영업이 불가능하고, 이에 대한 보상도 충분하지 않아 사업 진행을 반대하는 경우가 많습니다. 

상가 소유주들이 재건축 사업 진행을 끝끝내 반대하는 경우 아파트 재건축 조합은 상가를 제외하고 재건축 사업을 진행하는 방향을 선택하기도 하는데요. 이 과정에서 상가 소유주들을 상대로 재건축 조합이 토지분할소송을 제기하게 됩니다.

2. 재건축 상가 토지분할소송의 쟁점과 대응방법은?

재건축 사업에 큰 걸림돌이 되는 상가 문제를 해결하기 위해 도시정비법은 제67조에 토지분할에 대한 내용을 규정하고 있습니다.

1. 해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자(제77조에 따른 기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외한다)의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것

2. 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선 상에 위치하지 아니할 것

3. 그 밖에 사업시행계획인가를 위하여 대통령령으로 정하는 요건에 해당할 것

도시정비법 제67조에서 규정하고 있는 토지분할청구는 재건축 사업에 반대하는 토지를 분할하는 내용을 담고 있는데, 이는 상가 문제를 해결하기 위한 목적을 가지고 있습니다. 해당 규정이 정하고 있는 토지분할의 방법은 민법상 공유물분할과 비슷하면서도 분명히 다른 점이 있는데요. 도시정비법 제67조가 규정하고 있는 토지분할의 방법은 재건축 사업의 원활한 진행을 위해 제정된 것이기 때문입니다. 

민법상 공유물분할의 방식은 재건축 사업 구역 내 토지소유자 전부를 소송당사자로 지정하여야 하는데, 이는 현실적으로 불가능한 방식입니다. 

이러한 현실을 고려해 도시정비법에서 재건축 사업 진행을 위해 적합한 방식의 토지분할청구를 규정하고 있는 것인데, 토지분할청구가 적법하기 위해서는 두가지 요건이 충족되어야 합니다. 

하나는 주택법 제15조 제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우입니다. 

둘째는 도시정비법 제35조 제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우이어야 합니다.

도시정비법 제67조에 따른 토지분할청구는 재건축 사업 진행을 반대하는 상가 소유자들을 배제(법률용어로 '제척'이라고 함)하기 위해 진행되는 소송입니다. 

토지분할소송에서 승소하면 재건축 조합은 사업 진행에 탄력을 받게되지만, 승소하기까지 걸리는 시간을 고려하면 소송이 진행되는 것 자체가 이미 손해가 발생한 상황이라고 할 수 있습니다. 

소송을 당한 상가 소유자들은 그 나름대로 재건축 사업을 반대할 사정이 있기 때문에, 토지분할청구소송이 제기되었다면 자신이 원하는 결과를 이끌어내기 위해 최선의 노력을 기울일 필요가 있습니다. 

상가 소유자들이 원하는 것은 결국 정당한 보상인데, 협상과 소송 진행 과정에서 만족스러운 결과를 얻기 위해서는 초기단계에서부터 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다. 

3. 복잡하고 어려운 재건축 관련 분쟁, 전문 변호사의 도움이 필수입니다. 

재건축 사업에서 상가 소유자와 재건축 조합은 그 이해관계가 첨예하게 대립합니다. 그렇기 때문에 분쟁 해결이 어려운 경우가 대부분입니다.

조합은 조합대로, 상가 소유자는 소유자대로 나름의 사정이 있기 때문에, 법적 절차가 진행되면 해당 절차에서 자신이 원하는 최선의 결과를 이끌어내는 것이 무엇보다 중요합니다. 

재건축과 관련된 소송은 법리적인 측면 뿐만 아니라 사업적인 측면 등을 종합적으로 고려해야 좋은 결과를 이끌어낼 수 있습니다. 

또한 심리전도 매우 중요한데, 토지분할청구소송에서 원하는 결과를 이끌어내기 위해서는 경험 많은 전문변호사의 조력이 필수입니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 재건축과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 

상가 토지분할청구 등 재건축과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.