재개발 재건축 사업은 흔히 ​'헌 집을 허물고 새 집을 짓는 사업'​으로 표현되지만, 실제 절차는 생각보다 훨씬 복잡합니다. 특히 명도소송(퇴거소송)단계에서 많은 갈등이 발생하고 사업의 성패가 갈리는 경우가 많습니다. 저희 사무실에도 재개발 재건축 관련하여 명도소송을 희망하시는 많은 분들이 연락을 주시는데요. 오늘 포스팅에서는 재개발 재건축 명도소송 절차와 성공적인 대응 방법을 알려드리겠습니다. 

재개발·재건축 사업 절차 간단 정리

재개발·재건축 사업은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

추진위원회 구성 - 조합설립인가 - 사업시행계획인가 - 관리처분계획인가 - 이주 및 철거 - 입주 완료

보통 관리처분계획인가(4단계)까지 오면 사업의 큰 고비는 넘겼다고 하지만 여기서 반드시 해결해야 할 큰 문제가 있습니다. 바로 '기존 거주자,세입자에 대한 명도'입니다. 

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왜 명도소송이 중요한가

재개발·재건축 사업은 기존 건물을 철거해야 새로운 아파트 단지를 조성할 수 있습니다. 그런데 일부 소유자나 세입자가 끝까지 이주를 거부한다면 공사 지체가 지연되거나 중단될 수 있습니다. 

이를 방지하기 위해 「도시정비법 제81조」에서는 관리처분계획인가 이후에는 기존 토지·건물 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자가 더 이상 종전 부동산을 사용할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 조합은 법적 근거를 바탕으로 명도소송을 제기할 수 있습니다.

하지만 실제로 명소소송이 진행되면 거주자들은 여러 이유를 들어 퇴거를 거부합니다. 

보상문제 절차 위법 주장 신의칙 항변

토상보상금이나 현금청산금을 받지 못했다고 주장하거나, 조합설립인가나 관리처분계획인가가 위법하다고 버티는 경우를 들어 퇴거를 거부하기도 합니다. 또한 일부 하급심 판결에서는 조합의 소송 제기를 신의칙 위반으로 판단하기도 하였습니다. 

이렇듯 명도소송에는 변수가 많기 때문에 단순히 법대로만 하면 된다는 생각으로 접근하면 큰 어려움을 겪게될 수 있습니다. 

성공적인 명도소송을 위한 핵심전략

법률적 흠결 사전 점검

조합 측에서는 명도소송 제기 전에 사업 절차에 법적 하자가 없는것인지 꼼꼼하게 확인을 해야 합니다. 작은 하자가 소송 패소로 이어질 수 있기 때문에 확실하게 준비 후 소를 제기해야 합니다. 

신속한 대응

사업 지연은 곧 막대한 금전적 손해로 이어집니다. 따라서 명도소송은 최대한 신속하게 진행해야 하며 필요할 경우 가처분 등 보전처분도 검토해야 합니다. 

피고 측 전략

반대로 소송을 당한 입장에서는 조합 절차상의 흠결을 파고드는 전략이 필요합니다. 법률상 하자를 입증할 수 있다면 명도 요구를 막아내거나 유리한 합의를 이끌어낼 수도 있습니다. 

전문 변호사의 도움이 필수적입니다.

재개발·재건축 명도소송은 일반 민사소송과 달리 도시정비법, 민사집행법, 보상 관련 법령 등이 복잡하게 얽혀있기에 철저하게 준비하지 않으면 소송 패소로 이어질 수도 있습니다. 경험이 부족하면 작은 부분에서 불리해지고, 결과적으로 수억 원의 손해로 이어질 수 있습니다. 따라서 명도소송은 반드시 재개발·재건축 분쟁 경험이 풍부한 전문 변호사와 함께 준비해야 합니다. 

저희 제이씨엘파트너스는 법률적 흠결 여부를 빠르게 파악하고, 사업 지연을 최소화하면서 최선의 결과를 도출할 수 있습니다. 또한 다양한 경험을 바탕으로 재개발·재건축 명도소송에서 의뢰인의 권리를 보호하기 위하여 의뢰인에게 가장 유리한 결과를 이끌어내고 있습니다. 재개발·재건축 관련된 법적 문제로 어려움을 겪고 계시다면 저희 제이씨엘파트너스에 상담을 요청하시길 바랍니다.